Najem okazjonalny – co to jest i dlaczego chroni wynajmującego?

Najem okazjonalny
Z tego artykułu dowiesz się, na czym polega instytucja prawna jaką jest najem okazjonalny i dlaczego w tym celu potrzebna jest wizyta u notariusza.

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to specjalny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Mogą z niego skorzystać wyłącznie właściciele będący osobami fizycznymi, którzy nie wynajmują mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Umowa ta musi być zawarta na czas oznaczony (maksymalnie na 10 lat) pod rygorem nieważności.

Zwykła umowa najmu nie wymaga udziału notariusza. Kluczowym elementem, który odróżnia najem okazjonalny od zwykłego, jest załącznik sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego. To właśnie ten dokument daje właścicielowi realne narzędzia ochrony.

Dlaczego najem okazjonalny skutecznie chroni wynajmującego?

Tradycyjna umowa najmu podlega rygorystycznym przepisom Ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce eksmisja uciążliwego lokatora wymaga wielomiesięcznego procesu sądowego, a w okresie zimowym oraz w przypadku osób w ciąży czy małoletnich jest niemal niemożliwa do przeprowadzenia bez zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę.

Najem okazjonalny całkowicie eliminuje te przeszkody. Oto dlaczego skutecznie chroni Twoje interesy:

1. Dobrowolne poddanie się egzekucji (Art. 777 Kpc)

Najważniejszym elementem procedury jest oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem. Najemca oświadcza w nim, że dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy.

2. Brak konieczności wytaczania procesu o eksmisję

Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić, nie musisz zakładać sprawy w sądzie i czekać na wyrok. Z aktem notarialnym udajesz się bezpośrednio do sądu jedynie po nadanie tzw. klauzuli wykonalności. Sąd rozpatruje taki wniosek w uproszczonym trybie (zwykle w kilka dni). Z takim dokumentem sprawę przejmuje bezpośrednio komornik.

3. Brak okresu ochronnego i lokalu socjalnego

W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca), podczas którego nie można dokonywać eksmisji „na bruk”. Lokator nie ma również prawa do lokalu socjalnego od gminy. Zostaje wyeksmitowany do wskazanego wcześniej lokalu zastępczego lub do noclegowni.

Jakie dokumenty są potrzebne u notariusza?

Aby cała procedura była ważna, najemca musi dostarczyć właścicielowi trzy kluczowe dokumenty, z czego najważniejszy powstaje w kancelarii notarialnej:

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – sporządzane przez notariusza w formie aktu notarialnego na podstawie zawartej umowy najmu okazjonalnego.
2. Wskazanie innego lokalu – pisemne oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on adres nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – zgoda właściciela (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tamtego lokalu) na przyjęcie najemcy pod swój dach. Dla pełnego bezpieczeństwa warto poprosić, aby podpis na tym oświadczeniu był poświadczony notarialnie.

Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza w 2026 roku?

Koszt sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji jest ściśle regulowany ustawowo. Maksymalna taksa notarialna za tę czynność wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Ważny krok po wizycie u notariusza: Urząd Skarbowy

Samo podpisanie umowy i wizyta u notariusza nie wystarczą. Właściciel nieruchomości ma bezwzględny obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania.

Ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa automatycznie staje się „zwykłą” umową najmu, a właściciel traci wszelkie przywileje i ochronę eksmisyjną.

Formularz zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego można znaleźć pod adresem: https://www.zachodniopomorskie.kas.gov.pl/documents/3554900/7672975/Zgloszenie+najmu+okazjonalnego

Podsumowanie 

Umowa najmu okazjonalnego stanowi najskuteczniejszy instrument prawny chroniący interesy właścicieli nieruchomości mieszkaniowych, minimalizując ryzyko długotrwałych sporów sądowych. Rozwiązanie to pozwala wyeliminować stres oraz straty finansowe, znacząco przyspieszając procedurę odzyskania lokalu w sytuacjach kryzysowych. Więcej informacji na temat bezpiecznego wynajmu uzyskają Państwo w kancelarii notarialnej.

Kancelaria Notarialna Szczecin
Paulina Krynicka
Notariusz